Семинар по правовым вопросам 214 фз. Долевое строительство по новым правилам (214-ФЗ): требования к застройщикам. Защита прав дольщиков, госконтроль. Условия достройки объектов по старым правилам
- Расширена обязанность использовать счета эскроу.
- Солидарная ответственность бенефициаров застройщика заменена на субсидиарную.
- Расширен перечень оснований для внеплановых проверок застройщиков без предварительного уведомления.
- Изменилась процедура банкротства застройщиков, появилась норма об особенностях банкротства ЖСК.
- В Закон об инвестиционной деятельности включена новая статья, посвященная заключению договоров аренды земельных участков в рамках инвестиционной деятельности в форме капвложений. Корреспондирующие изменения внесли в Закон о госрегистрации недвижимости (ст. 5).
Как работать в новых условиях на первичном рынке долевого строительства после 1 июля 2019 года. Комментарии экспертов, обсуждение новых норм закона, условий и возможности работать в них - этим острым вопросам посвящен данный курс
Для руководителей, финансовых директоров и юристов инвестиционных, строительных компаний и фирм-застройщиков, аудиторов и специалистов надзорных органов
Краткое описание
Основные изменения и поправки к законам в области долевого строительства, принятые в 2018-2019 годах, касаются объектов строительства, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года/1 июля 2019 года.
Самое неожиданное изменение — после 1 июля 2019 года продавать квартиры с использованием счетов эскроу придется и в тех объектах, которые строятся сейчас.
Речь идет о не введенных в эксплуатацию объектах, по которым ДДУ уже заключены или будут заключены до 1 июля 2019 года. Новые ДДУ по этим объектам, представленные на госрегистрацию после 1 июля 2019 года, должны предусматривать использование счетов эскроу.
Исключение составят новостройки, которые будут соответствовать определенным критериям по степени готовности объекта и количеству заключенных ДДУ.
Критерии, методику, по которой будет определяться соответствие им, а также перечень необходимых документов, установит Правительство. Заключение о степени готовности объекта будет выдавать региональный орган госвласти, контролирующий долевое строительство.
Деньги дольщиков со счетов эскроу застройщик получит только после представления банку разрешения на ввод дома в эксплуатацию и регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства.
Данные изменения окажут колоссальное влияние на деятельность бизнеса в сфере жилищного строительства. Как работать в новых условиях на первичном рынке после 1 июля 2019 года? Будут ли отменены окончательно жилищно-строительные кооперативы? Какие появятся альтернативные источники финансирования строительства для Застройщиков?
Эти вопросы слушатели обсудят с юристами в области строительства и специалистами в области земельных и договорных отношений.
- Правовое регулирование долевого строительства объекта недвижимости. Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в актуальной редакции (ФЗ от 25.12.2018 № 478). Соотношение последней редакции ГК РФ и 214-ФЗ.
- Новые требования к застройщикам по объектам, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года /1 июля 2019 года. Норма «один застройщик — одно разрешение на строительство». Порядок получения Заключения о соответствии застройщика требованиям закона о долевом строительстве.
- Усиление государственного контроля за долевым строительством. Действия Госстройнадзора. Создание единого реестра застройщиков. Банковское сопровождение долевого строительства. Надзор уполномоченного банка (по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018 года).
- Финансирование объектов долевого строительства.
- Банковское проектное финансирование строительства многоквартирных домов.
- Привлечение средств дольщиков через эскроу-счета.
- Финансирование за счет собственных средств заказчика-застройщика.
- Финансирование за счет средств инвесторов (дольщиков).
- Инвестирование юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в строительство.
- Обязательный аудит годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности застройщика. Налоговые риски при долевом строительстве. Налоговая база. Оптимизация суммы НДС. Минимизация рисков сторон договора на участие в долевом строительстве.
- «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» — новый способ обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками после государственной регистрации ДДУ. Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ в редакции ФЗ от 25.12.2018 № 478-ФЗ. Комментарии к новым требованиям.
- Ужесточение требований к застройщикам по раскрытию основополагающей информации. Расширение состава обязательной информации для размещения в интернете. Ответственность за размещение недостоверной и неактуальной информации. Правовые последствия расходования средств не в соответствии с Законом 214-ФЗ. Штрафы, варианты минимизации и оспаривания.
- Договоры долевого участия в строительстве (ДДУ). Риски, заложенные в ДДУ, связанные с переуступкой прав при долевом участии. Риски признания ДДУ незаключенным и последствия такого признания. Возможность расторжения ДДУ дольщиками в случае срыва сроков строительства с 01.07.2018. Договоры подряда, договоры на ПИР и СМР, договоры аренды и инвестиционной аренды.
- Государственная регистрация прав на недвижимое имущество применительно к 214-ФЗ, положения земельного и градостроительного законодательства. Особенности оформления прав на недвижимость (объекта незавершенного строительства) участниками долевого строительства и соинвесторами при банкротстве Застройщика. Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ в актуальной редакции от 08.06.2018. Процедуры, применяемые в деле о банкротстве, и их последовательность. Защита прав дольщиков в ходе банкротства застройщика по 218-ФЗ.
- Оформление прав на земельный участок и определение границ участка, на котором расположен многоквартирный дом. Права на земельный участок по ДДУ.
- Взаимоотношения между застройщиком и участником долевого строительства. Права и обязанности Застройщика. Совмещение функций застройщика, заказчика, генподрядчика. Совмещение функций инвесторов (соинвесторов) и подрядных организаций и возникающие ограничения.
- Судебная практика по искам о признании права собственности на объект недвижимости, определении долей в строительстве, расторжении договоров аренды с инвестиционными условиями и другим исковым требованиям, которые возникают у сторон в процессе реализации проекта по долевому строительству.
- Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), изменения нормативно-правового регулирования. Особенности банкротства ЖСК.
Повышение квалификации:
"Долевое строительство 214-ФЗ: изменения законодательства 2019 года. Счета эскроу. Проектное финансирование. Критерии достройки по старым правилам. Увеличение требований к застройщикам"
г. Москва, ул. Кировоградская, д. 11, Отель «SunFlower Парк» ****, с 10:00 до 17:00.
Программа будет интересна и полезна для: руководителей и первых лиц компаний - застройщиков. Руководителей и специалистов: финансовых и экономических отделов, юридических подразделений, бухгалтерии, департаментов капитального строительства, технических служб. Строительных компаний, работающих по 214-ФЗ и других заинтересованных лиц.
Никаких прогнозов, только конкретика!
С 1 июля 2019 г. вступили в силу новые правила финансирования долевого строительства. Кроме того, 27 июня 2019 года были опубликованы и вступили в силу очередные изменения в 214-ФЗ , согласно двум новым Законам - 151-ФЗ и 153-ФЗ. Они повлияют на деятельность всех застройщиков в сфере жилищного строительства.
Немного смягчает ситуацию тот факт, что у части застройщиков все еще остается возможность работать по старым правилам. Минстрой РФ опубликовал форму заявления застройщика о готовности проекта для завершения его строительства без счетов эскроу. Успеть подать заявление на получение ЗОСК, по планам Минстроя, нужно до 01 октября. Остается вопрос: как считать эти критерии готовности?
Кроме спорных моментов, связанных с соответствием вышеуказанным критериям, у строительного сообщества не меньше вопросов и к представителям банковского сектора.
Не многие из утвержденного списка банков на данный момент вообще решились работать в этой сфере. А каждый из тех, кто уже стартовал, разрабатывает свои собственные «правила игры», под которые теперь приходится подстраиваться застройщикам.
Какие они? Обсудить изменения законодательства и получить ответы на все вопросы Вы сможете на нашей программе повышения квалификации.
Вопросы программы и регламент:
09:30 - начало регистрации слушателей. 10:00 - начало занятий. 11:00-11:30 - кофе-паузы. 13:00-14:00 - обеды. 17:00 - завершение программы обучения.
Новые требования к застройщикам согласно изменениям в 214-ФЗ.
Изменения в 214-ФЗ по 151-ФЗ и 153-ФЗ от 27.06.2019 года.
- Статус апартаментов: установление запрета на использование любых опосредованных схем привлечения средств граждан в строительство апартаментов и распространение на застройщиков апартаментов требований, аналогичных требованиям к застройщикам многоквартирных домов.
- Ужесточение правил размещения информации в ЕИСЖС, на своем официальном сайте и требования к проектной декларации.
- Изменения видов обеспечения обязательств застройщика по ДДУ.
- Замена договоров страхования ответственности застройщика или поручительства за них на взносы. в Компенсационный фонд долевого строительства.
- Введение других новых запретов для застройщиков.
Другие важные изменения в требованиях к застройщикам, вступившие в силу в 2018-2019 гг.
- Требования к финансовой устойчивости застройщика при привлечении средств граждан.
- Ужесточение требований к деятельности Застройщика, а также к его органам управления и участникам.
- Ограничения по размеру авансовых платежей для выполнения работ подрядными организациями.
- Нецелевое использование средств дольщиков: дополнительные ограничения на использование таких финансовых средств.
- Последствия нарушения сроков ввода объекта в эксплуатацию.
Бартер до и после 01 июля 2019 г.: расчеты с подрядчиками, которые за выполненные работы получают квартиры в зачет, а также бартер при приобретении земельного участка.
ДДУ, договора переуступки, договора с рассрочкой платежа - в свете реформы
Альтернативные источники финансирования жилищного строительства - какие еще есть, кроме проектного финансирования?
Критерии достройки по старым правилам: как считать?
Условия достройки объектов по старым правилам:
- Как считать показатели?
- Условие достройки 15%: когда возможно? Спорные моменты по объектам социальной инфраструктуры
- Что будет, если компания не пройдет по критериям Постановления N 480 и банков? Есть ли шансы достроить объекты?
Подсчет показателей для соответствия критериям:
- Какими нормативными документами руководствоваться при подсчете?
- Несколько этапов строительства в рамках одного разрешения: как считать показатели?
- Как считать расходы: по фактически совершенным платежам, в т. ч. авансам или по КС-2?
- Как распределять расходы, которые можно отнести сразу на несколько объектов?
- Как оформление документации и использование других законных инструментов влияют на размер фактически понесенных затрат и степени готовности конструктивных элементов проекта?
- Налоговые последствия искусственных способов завышения размера понесенных затрат. Какие еще существуют риски?
Счета эскроу и банки.
Как пройти через требования банков при открытии эскроу-счетов?
- Положение № 590-П о формировании резервов по кредитам: какие критерии определения кредитоспособности заемщика-застройщика для банков решающие?
- Проекты с низкой маржинальностью: какие требования у банков сейчас и будут ли они меняться?
- Минимальный объем собственных средств - будут ли отличаться требования в зависимости от региона?
- Залоговая стоимость земельного участка (в т.ч. при нескольких этапах строительства) и квартир в строящемся доме - условия и критерии оценки банками.
- А если несколько объектов строительства на одном земельном участке, с разными РнС?
Какие будут условия работы с банками после открытия проектного финансирования?
- Процентная ставка - от чего в первую очередь будет зависеть при предоставлении проектного финансирования и может ли она измениться?
- Целевое использование денежных средств по договорам ДДУ: контроль и ограничения со стороны банков
- Существенное отклонение от плана продаж - действия банка. Остановит ли банк финансирование в таком случае? Будет ли вмешиваться в ценообразование и маркетинговую стратегию заемщика? Каковы тогда риски расторжения договора?
Откуда взять собственные средства застройщику , если по закону он не имеет права вести другую коммерческую деятельность, кроме строительства жилья?
Круглый стол. Сессия вопрос-ответ.
Стоимость участия одного специалиста - 35 900 руб./чел.
Специальная скидка группам от 2-х и более слушателей - 33 900 руб./чел.
Специальная цена для группы из 3-х слушателей- 89 900 руб./группа.
В стоимость входит: обучение на курсах повышения квалификации, методические материалы, канцелярские принадлежности, кофе-паузы, обеды, удостоверение о повышении квалификации.
Затраты относятся на себестоимость, НДС не начисляется согласно лицензии на образовательную деятельность.
Правила долевого строительства снова изменились (ФЗ от 25.12.2018 №478). С 01.07.2019 года все реализуемые застройщиками проекты строительства многоквартирных домов (включая проекты, договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) по которым заключались до 01.07.2019 года, за исключением проектов, соответствующих установленным Правительством РФ критериям) переходят на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов.
Как застройщики работают в условиях новых ограничений для ДДУ уже начатых проектов? Какие договорные модели финансирования строительных проектов наиболее выгодны? Как заключать ДДУ в промежутке между вводом объекта в эксплуатацию и его кадастровым учетом? Какие документы необходимы для проведения операций по расчетному счету застройщика? Как привлекать (и какова цена привлечения) средств граждан через специальные эскроу-счета ? И, наконец, как последние изменения норм Градостроительного Кодекса и регулирования в сфере недвижимости повлияли на деятельность компаний, работающих по ДДУ, - разберем на семинаре.
В программе: комментарий и рекомендаций по применению актуальных нормативно-правовых актов, регулирующих ДДУ, последних изменений в градостроительном, земельном и законодательстве в сфере недвижимости, затрагивающих деятельность компаний, работающих по ДДУ. А также: разбор ситуаций , возникающих при заключении, исполнении и прекращении ДДУ; анализ вариантов финансирования строительства (с учетом возможных рисков). Практические вопросы применения новых правил регистрационного законодательства в отношениях по ДДУ, защита прав дольщиков при банкротстве застройщика.
Семинар ориентирован на
руководителей и специалистов компаний-застройщиков, привлекающих средства по ДДУ (в том числе, юридических отделов, ОКСов, планово-экономических и технических служб); специалистов по управлению недвижимостью.
____________________________________________________________________________
- Правовое регулирование долевого строительства : экспертный комментарий к новым нормам. Правила ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ в актуальной редакции (ФЗ от 25.12.2018 №478): банковское сопровождение по новым правилам; целевое использование средств дольщиков; запрет на привлечение средств ЖСК; переход к модели финансирования с использованием экскоу-счетов с 01.07.2019; перевод новых ДДУ по ранее начатым проектам на уплату взноса в компенсационный фонд; продажа и аренда нежилых помещений и машиномест; расширение оснований для внеплановых проверок и пр. Разъяснения Минстроя России (Письмо от 15.08.2018 №34785-ВЯ/07). Состав документов, необходимых для проведения операции по расчетному счету застройщика (ПП РФ от 01.08.2018 №897). Комментарии к новым положениям земельного, градостроительного (ФЗ от 03.08.2018 №340-342-ФЗ), законодательства в сфере недвижимости и банкротства, влияющим на деятельность компаний, работающих по ДДУ
- Взаимоотношения застройщика и участника долевого строительства: права и обязанности; особенности оформления правоустанавливающих документов; защита прав потребителя в отношениях застройщик–участник долевого строительства (тренды судебной практики). Новое об ответственности застройщика. Правовые позиции ВС РФ по разрешения споров по ДДУ (Обзор судебной практики, утв. Президиумом ВС РФ от 19.07.2017).
- Требования к публичности застройщика: нюансы новых правил. Новая форма проектной декларации (Приказ Минстроя РФ от 20.12.2016 №996/пр, ред.31.08.2018). Размещение информации в интернете (обязанность размещения ПД в ЕИСЖС; обязательная информация для размещения на официальном сайте, Приказ Минстроя РФ от 09.12.2016 №914/пр); требования к рекламе, связанной с привлечением денежных средств дольщиков. Ответственность за размещение недостоверной и неактуальной информации. Обязательный аудит годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности застройщика
- Деятельностью застройщика : критерии, контроль. Требования к опыту (ФЗ от 25.12.18 №478-ФЗ); персональные ограничения главного бухгалтера и руководителя, отсутствие задолженности по платежам в бюджеты всех уровней; возможность привлечения займов от участников и учредителей и др. Исключение плановых проверок и расширение оснований для внеплановых проверок. Правовые последствия нецелевого использования средств ДДУ; субсидиарная ответственность бенефициара и застройщика по обязательствам юридического лица. Штрафы, варианты минимизации и оспаривания
- Привлечение средств граждан по ДДУ: проблемные вопросы. ДДУ: существенные условия (примеры изложения); стороны, замена сторон; переуступка прав; изменение цены договора. Возможность заключать ДДУ в промежутке между вводом объекта в эксплуатацию и его кадастровым учетом (для объектов, получивших РС после 01.07.18). Риски признания ДДУ незаключенным (на материалах судебной практики). Механизм привлечения средств граждан через эскроу-счета (анализ практики)
- Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства (ФЗ от 29.07.2017 №218-ФЗ в ред. ФЗ от 25.12.18 №478-ФЗ): комментарий к новым требованиям. Отказ от системы обеспечение исполнения обязательств застройщика по ДДУ страхованием или поручительством банка. Определение размера обязательных взносов (отчислений), предельный размер. Основания для возврата денежных средств из компенсационного фонда. Спецзастройщик, созданный Фондом: требования к созданию и деятельности. Дополнительные полномочия Фонда по проверке финансово-хозяйственной деятельности застройщиков, иных хозяйствующих обществ, входящих в одну группу с застройщиком, мониторингу строительства объектов в рамках одного либо нескольких РС
- Единый реестр застройщиков, привлекающих денежные средства граждан (ст.23.1 214-ФЗ): критерии надежности, права и обязанности, порядок ведения
- Права на земельный участок (ЗУ) и определение границ участка, на котором расположен многоквартирный дом : рекомендации по действиям в сложных ситуациях. Права на ЗУ по ДДУ
- Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: практические вопросы применения в отношениях по ДДУ. Объединение и новые правила кадастрового учёта и регистрации недвижимости (ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Государственная регистрация ДДУ и договора об уступке прав требования: анализ изменений. Регистрация права собственности на квартиру в построенном многоквартирном доме (МКД): причины отказа. Оформление права собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Особенности оформления прав на недвижимость (объект незавершенного строительства) участниками долевого строительства и соинвесторами при банкротстве застройщика
- Финансирование объектов долевого строительства: за счет средств инвесторов (дольщиков); инвесторов (дольщиков) и собственных средств застройщика. Применение ипотеки при отношениях, возникающих при заключении и исполнении ДДУ, а также при сделках с жилыми помещениями
приглашаем Вас на семинар
"ДОЛЕВОЕ строительство: особенности бухгалтерского учета и налогообложения.
Важные изменения 2019 года
"
в 2019 году |
в 2019 году |
|||||
| 11 января | 8 февраля | 8 апреля | 31 июля | 28 августа | 25 сентября | |
| 7 мая | 10 июня | 3 июля | 23 октября | 21 ноября | 19 декабря | |
.
Семинар ведет
ПРОГРАММА СЕМИНАРА
1. Правовое регулирование долевого строительства в РФ: Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости",
- Изменения, внесенные Федеральным законом от 27.06.2019 № 151-ФЗ.
- Требования к застройщику и его органам управления. БЕНЕФИЦИАРНЫЕ владельцы застройщика
- Условия договора участия в долевом строительстве.
- Взносы в компенсационный фонд.
- Проектное финансирование и счета эскроу.
- Использование денежных средств застройщиком.
- Операции по расчетному счету застройщика. Документы, представляемые в банк.
- Единый реестр застройщиков.
- Единая информационная система жилищного строительства
- Фонд субъекта РФ.
- Если застройщик получил разрешение на строительство до 01.07.2018 г.
2. Проверки застройщика.
- Отмена плановых проверок застройщика.
- Основания для проведения внеплановых проверок.
- Проект постановления Правительства РФ "О государственном контроле (надзоре) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости".
3. Ежеквартальная отчетность застройщика: новые формы и порядок представления.
- Правила составления и представления ежеквартальной отчетности.
- Нормативы оценки финансовой устойчивости застройщика.
- Правила расчета собственных средств застройщика.
- Состав бухгалтерской отчетности, представляемой ежеквартально.
- Ответственность за несвоевременное представление отчетности.
4. Особенности уплаты НДС застройщиками по договорам ДУ.
- Льготы по НДС для застройщиков и отказ от применения льготы. Объекты производственного назначения.
- Апартаменты и машино-места: можно ли применять льготу по НДС?
- Передача дольщикам нежилых помещений.
- Облагаемые и необлагаемые НДС операции. Ведение раздельного учета, правило 5% и вычет «входящего» НДС.
- Счета-фактуры: особенности составления. Сводные счета-фактуры.
- Вычет «входящего» НДС. Особенности ведения раздельного учета «входящего»
- НДС у застройщика, совмещающего функции генерального подрядчика
- Декларация по НДС: сложные вопросы заполнения.
5. Особенности ведения бухгалтерского и налогового учета застройщиками по договорам долевого участия в строительстве.
- Учетная политика застройщика.
- Варианты финансирования объектов долевого строительства: за счет средств инвесторов (дольщиков) и собственных средств заказчика-застройщика
- Учет денежных средств, поступивших от дольщиков: можно ли использовать счет 86?
- Расходы на строительство: можно ли отражать их на счете 08?
- Учет расходов застройщика на приобретение земельного участка и снос построек. Расходы на расселение. Аренда земельного участка.
- Расходы на инженерные изыскания и разработку проектно-сметной документации.
- Расходы на уплату процентов по кредитам и займам.
- Страхование гражданской ответственности.
- Оценочные обязательства на проведение гарантийного ремонта. Признание застройщиками выручки от реализации в бухгалтерском и налоговом учете. Применение ПБУ 2/2008. Определение финансового результата методом «выручка равна расходам».
- Учет законченного строительства: как рассчитать себестоимость 1 кв. м и отразить готовые квартиры?
- Расходы на технологическое присоединение.
- Особенности учета обременений. Расходы на создание инфраструктуры и благоустройство территории.
- Содержание дома до передачи квартир дольщикам.
- Расходы застройщика после ввода объекта в эксплуатацию.
- Условия отнесения расходов на строительство дома к средствам целевого финансирования.
- Доходы застройщика в виде экономии. Можно ли признать убыток от строительства многоквартирного дома при расчете налога на прибыль?
- Применение ПБУ 18/02 застройщиками.
6. Бухгалтерская отчетность застройщика.
- Особенности составления бухгалтерского баланса застройщиками: где отражать расходы на строительство?
- Раскрытие застройщиком информации по договорам долевого строительства в бухгалтерской отчетности (Письмо Минфина РФ от 29.01.2008 N 07-05-06/18).
- Обязательный аудит бухгалтерской отчетности застройщика: чем грозит отсутствие аудиторского заключения?
- Внесение Сведений о результатах аудита в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц.
7. Налог на имущество у застройщиков.
8. Применение ККТ застройщиками.
Продолжительность семинара - с 10-00 до 16-00. Перерыв на обед - с 13-00 до 14-00.
Место проведения - г. Москва, Волков пер., д. 4
(ст. м. Краснопресненская).
Стоимость участия в семинаре - 16 600 руб.
(включает стоимость обеда и кофе-брейка).
Участники семинара получат РАЗДАТОЧНЫЙ МАТЕРИАЛ в электронном виде.
Каждому участнику семинара выдается СЕРТИФИКАТ о прохождении обучения .
Семинар ориентирован на:
Руководителей и первых лиц компаний-застройщиков, руководителей и специалистов:
- финансовых и экономических отделов
- юридических подразделений
- бухгалтерии
- департаментов капитального строительства
- технических служб
строительных компаний, работающих по 214-ФЗ и других заинтересованных лиц.
Актуальность темы:
Никаких прогнозов, теперь только конкретика!
С 1 июля 2019 г. вступили в силу новые правила финансирования долевого строительства.
Кроме того, 27 июня 2019 года были опубликованы и вступили в силуочередные изменения в 214-ФЗ, согласнодвумновымзаконам-151-ФЗ и 153-ФЗ.
Они повлияют надеятельностьвсех застройщиков в сфере жилищного строительства.
Немного смягчает ситуацию тот факт, что участи застройщиков все еще остается возможность работать по старым правилам.В июнеМинстрой РФопубликовалформу заявления застройщика о готовности проекта для завершения его строительства без счетовэскроу. Успеть подать заявление на получение ЗОСК, по планам Минстроя, нужно до 01 октября . Остается вопрос: как считать эти критерии готовности?
Кроме спорных моментов, связанных с соответствием вышеуказанным критериям, у строительного сообщества не меньше вопросовик представителям банковского сектора.
Не многие из утвержденного списка банков на данный момент вообще решились работать в этой сфере. А каждый из тех, кто уже стартовал, разрабатывает свои собственные «правила игры», под которые теперь приходится подстраиваться застройщикам.
Какие они?
Какие они?
РАССМАТРИВАЕМЫЕ НА СЕМИНАРЕ ВОПРОСЫ:
- Новые требования к застройщикам согласно изменениям в 214-ФЗ.
- Изменения в 214-ФЗ по 151-ФЗ и 153-ФЗ от 27.06.2019 г.
Статус апартаментов: установление запрета на использование любых опосредованных схем привлечения средств граждан в строительство апартаментов и распространение на застройщиков апартаментов требований, аналогичных требованиям к застройщикам многоквартирных домов.
Ужесточение правил размещения информации в ЕИСЖС, на своем официальном сайте и требования к проектной декларации
Изменения видов обеспечения обязательств застройщика по ДДУ.
Замена договоров страхования ответственности застройщика или поручительства за них на взносы в Компенсационный фонд долевого строительства.
Введение других новых запретов для застройщиков.
- Другие важные изменения в требованиях к застройщикам, вступившие в силу в 2018-19 гг.
Требования к финансовой устойчивости застройщика при привлечении средств граждан
Ужесточение требований к деятельности Застройщика, а также к его органам управления и участникам.
Ограничения по размеру авансовых платежей для выполнения работ подрядными организациями
Нецелевое использование средств дольщиков: дополнительные ограничения на использование таких финансовых средств
Последствия нарушения сроков ввода объекта в эксплуатацию
- Бартер до и после 01 июля: расчеты с подрядчиками, которые за выполненные работы получают квартиры в зачет, а также бартер при приобретении земельного участка.
- ДДУ, договора переуступки, договора с рассрочкой платежа - в свете реформы
- Альтернативные источники финансирования жилищного строительства - какие еще есть, кроме проектного финансирования?
- Прогнозы развития отрасли после 01 июля: новые риски и альтернативные возможности.
II . Критерии достройки по старым правилам: как считать?
- Условия достройки объектов по старым правилам:
Условие достройки 15%: когда возможно? Спорные моменты по объектам социальной инфраструктуры
Что будет, если компания не пройдет по критериям Постановления N 480 и банков? Есть ли шансы достроить объекты?
- Подсчет показателей для соответствия критериям:
Какими нормативными документами руководствоваться при подсчете?
Несколько этапов строительства в рамках одного разрешения: как считать показатели?
Как распределять расходы, которые можно отнести сразу на несколько объектов?
- Оформление документации, мнения и рекомендации юристов и аудиторов:
Как оформление документации и использование других законных инструментов влияют на размер фактически понесенных затрат и степени готовности конструктивных элементов проекта?
Налоговые последствия искусственных способов завышения размера понесенных затрат. Какие еще существуют риски?
III . Счета эскроу и банки
- Как пройти через требования банков при открытии эскроу-счетов?
Положение № 590-П о формировании резервов по кредитам: какие критерии определения кредитоспособности заемщика-застройщика для банков решающие?
Проекты с низкой маржинальностью: какие требования у банков сейчас и будут ли они меняться?
Минимальный объем собственных средств - будут ли отличаться требования в зависимости от региона?
Залоговая стоимость земельного участка (в т.ч. при нескольких этапах строительства) и квартир в строящемся доме - условия и критерии оценки банками.
А если несколько объектов строительства на одном земельном участке, с разными РнС?
- Какие будут условия работы с банками после открытия проектного финансирования?
Процентная ставка - от чего в первую очередь будет зависеть при предоставлении проектного финансирования и может ли она измениться?
Целевое использование денежных средств по договорам ДДУ: контроль и ограничения со стороны банков
Существенное отклонение от плана продаж - действия банка. Остановит ли банк финансирование в таком случае? Будет ли вмешиваться в ценообразование и маркетинговую стратегию заемщика? Каковы тогда риски расторжения договора?
- Откуда взять собственные средства застройщику, если по закону он не имеет права вести другую коммерческую деятельность, кроме строительства жилья?
Поведение итогов. Обсуждение наиболее актуальных тем и ответы на вопросы.
